Дорогой наш Крым: сколько стоит поселиться на полуострове у Чёрного моря

— Опять новый дом строят, да сколько их ещё в  Ялту приедет, она  же не резиновая! — возмущается Нина Афанасьевна, коренная жительница курортной столицы Крыма.

И с ней солидарны многие крымчане. Строительные краны стали постоянной приметой южнобережного пейзажа наравне с соснами и кипарисами. Но возмущает крымчан не  только растущее число новых горожан, но и то, что в  этих красивых домах им поселиться не получится. Цены на квадратный метр в ялтинской новостройке на окраине города у Южнобережного шоссе начинаются от 200  тысяч рублей, а в  тех, что у  моря — от 250  тысяч. Такие квартиры и апартаменты недоступны большинству местных жителей. Поэтому полуостров уверенно входит в пятёрку российских регионов, где основную часть приобретаемой недвижимости регистрируют приезжие.

Но и для них мечта поселиться у тёплого моря может так и остаться мечтой. Не  каждая российская семья способна осилить нынешние крымские цены. И  если у аналитиков были предчувствия, что в 2022  году рост квадратного метра в  Крыму остановится, то они не оправдались.

— Цена на крымскую недвижимость будет увеличиваться и дальше, — считает Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Атлас». — Причем этот рост будет наблюдаться во  всех регионах. По  нашим прогнозам, цена квадратного метра в  Ялте, Алуште, в прибрежных посёлках Южного берега Крыма в следующем году поднимется на 15–20  процентов, в Симферополе как минимум на 10  процентов. В Севастополе — на 15–20  процентов. Единственный регион, где цены будут повышаться не так значительно — Западный Крым, в котором есть ещё свободные земли под застройку. Когда спрос превышает предложение, рынок отвечает ростом цен.

Крымские квадратные метры растут не  один год. Первый резкий скачок случился в 2014-м, когда Крым снова стал нашим и присоединился к России. После «Крымской весны» на полуостров рванули самые предприимчивые россияне, не испугавшись санкций и транспортной оторванности региона от материка. И не прогадали — купленные в 2014  году квадратные метры за эти годы подорожали вдвое.

Следующий скачок цен вызвало сначала намерение построить Крымский мост, а  потом его ввод в эксплуатацию. А  затем в  дело вмешался коронавирус.

— За последние полтора года пандемия стимулировала резкий спрос на недвижимость в  Крыму, — рассказывает Олег Чубаров, эксперт по недвижимости агентства Barin home. — Стало очевидно, что проводить отпуск за границей проблематично. Даже если ты владеешь квартирой  или домом в  этой стране — нет гарантий, что не  введут очередные коронавирусные ограничения, которые затруднят доступ к собственному зарубежному жилью. Поэтому на  Южном берегу Крыма за  время пандемии были раскуплены 70  процентов домов и квартир, выставленных на продажу. А  цены взлетели на 40  процентов.

Резкий рост цен за последние два года переживает и Севастополь — цена квадратного метра здесь в среднем начинается от 150  тысяч рублей.

— Сейчас российские покупатели из  всех регионов Крыма выбирают именно Севастополь — город федерального значения, который активно развивается, — говорит Лариса Аксененко, эксперт по недвижимости агентства «Херсонес». — Севастополь — не  просто курортный посёлок, а полноценный город, где можно найти работу и совмещать её с отдыхом у  моря. Многие россияне оценили эти преимущества. Повысился спрос на  жильё и  после того, как большое число частных фирм перевело сотрудников на «удалёнку». Цены на квадратные метры и  землю в Севастополе только растут и не собираются отыгрывать назад.

Такая тенденция радует тех, кто уже вложил средства в крымскую недвижимость — квартиры, дома и земельные участки дорожают и остаются привлекательными как инвестиционные проекты.

— Если четыре года назад 2-комнатная квартира в новостройке в  центре Ялты стоила в среднем 6,5  миллиона, то сегодня такая квартира будет стоить уже 15  миллионов, — объясняет Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Атлас». — А вот для  тех, кто только задумался о покупке жилья в  Крыму, нужно быть готовым потратить больше денег. Конечно, может помочь ипотека, но она  же и стимулирует спрос, который пока превышает предложение. На крымский рынок ещё не  пришли крупные российские строительные компании, которые возводят целые кварталы с  полной инфраструктурой. И ощутимый дефицит нового жилья никак не способствует стабилизации цен.

Безусловно, квартиры в  новых домах остаются самым желанным вариантом для  тех, кто решил перебраться в  Крым для работы  или погреться на заслуженном отдыхе. И для  тех, кто рассматривает квартиру в  Крыму как  бизнес — 80  процентов жилья, приобретаемого на  Южном берегу и в прибрежных посёлках на  западе и востоке полуострова, сдаются в  аренду отдыхающим.

Но возводится новостроек в  Крыму слишком мало, чтобы удовлетворить высокий спрос. В основном на полуострове работает пять крупных застройщиков и несколько игроков второго эшелона. Удорожание земли, строительных материалов и рабочей силы, а  также новые нормативы строительства влияют и на  рост цены квадратных метров.

— Стоимость квадратного метра в новостройках Ялты уже превышает 200  тысяч рублей, но  даже эти цены не останавливают тех, кто, например, инвестировал в  жилье Сочи. Сейчас в  Сочи объявлен мораторий на возведение новых домов. И инвесторы ринулись в  Крым, — говорит Олег Чубаров, эксперт по недвижимости агентства Barin home. — Они скупают квартиры, присутствующие на  рынке. И  вскоре начнут их продавать по второму кругу. Жильё, которое в  этом году стоит 5,5–6  миллионов, в следующем будет стоить уже 8  миллионов.

Действительно, новостройки более привлекательны для покупателей, чем вторичный рынок — это прежде всего другой уровень комфорта: современные планировки, продуманные и охраняемые придомовые территории, соседи одного социального уровня. А главное — более прозрачный продавец, особенно если квадратные метры продаёт застройщик. Его всегда можно проверить в  едином реестре застройщика.

— Но в покупке новостроек есть и  свои минусы — их  мало, поэтому, если хочется сэкономить и приобрести жильё на  этапе строительства, то придётся ждать ввод дома в эксплуатацию. А, как правило, строители затягивают сроки, в среднем, на полгода, — объясняет Ада Пай, владелица крымского агентства недвижимости «Aтлас».

— К тому  же в новостройке вы покупаете черновую отделку и  нужно приготовить ещё 1–2  миллиона на ремонт. И  ждать, пока он завершится. В последнее время мы наблюдаем такую тенденцию: россияне, перебирающиеся в  Крым на жительство, сначала покупают квартиру на вторичном рынке, а уже через несколько лет продают её, чтобы купить жильё в новостройке. За это время они знакомятся с регионом, понимают специфику рынка жилья, стройматериалов для будущего ремонта, обзаводятся подходящими ремонтниками,  — отмечает она.

—А вообще я считаю, что вторичный рынок жилья в  Крыму более интересный и разнообразный, просто нужно понимать его специфику, чтобы не нарваться на «нехорошую» квартиру,  — резюмирует Ада Пай.

Предложения вторичного рынка жилья гораздо богаче и разнообразней, чем выбор строящегося. Тем более что большинство квартир и  домов продаются с ремонтом и  даже мебелью — купил и  живи. Да и разброс цен на них огромен — на  любой кошелёк. Можно найти маленькую однокомнатную квартиру в  центре Алушты  или Евпатории по 3–4  миллиона, а  можно присмотреть апартаменты за 25  миллионов и  выше. Но возрастают и  риски приобрести некачественное, спорное  или обременённое жильё.

Никто из покупателей домов в окрестностях Севастополя не предполагал, что  свои права на эти земли заявит Министерство обороны. И  суды по  таким участкам всё ещё  идут и в Севастополе, и в Балаклаве. Поэтому правовая проверка приобретаемого жилья — обязательное условие перед покупкой на вторичном рынке. Особенно если продаёт её гражданин Украины.

А  таких квартир, домов и  земель сегодня в  Крыму очень много. За 20  лет жители украинских регионов так  же охотно, как сегодня жители российских, скупали недвижимость на полуострове. Большинство — как  летние дачи и квартиры для себя  или для  сдачи в  аренду отдыхающим. После присоединения Крыма к  России основная часть недвижимости украинских собственников оказалась на  рынке.

— Бояться «украинских метров» не  нужно, но проверять такое жильё придётся особенно тщательно. Каждый месяц оказывается, что одна-две квартиры, которые продают на полуострове украинские собственники, уже имеет обременение, то  есть владелец зарегистрировал её в украинском Реестре недвижимости и, например, взял под ее залог кредит, — рассказывает Ада Пай, руководитель крымского агентства недвижимости «Атлас».

— Проверить недвижимость в украинских структурах на  ранее взятые кредиты, судебные иски, прописанных в них несовершеннолетних родственников — это задача не по  плечу обычному покупателю. Поэтому выбор авторитетного агентства недвижимости просто необходим и полностью оправдывает стоимость услуг. Ещё и не у каждого агентства есть связи, позволяющие провести такую проверку. Я  очень советую не рисковать — крымские метры стоят дорого, поэтому экономить на юридической чистоте сделки точно не стоит,  — говорит она.