Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Обмен квартир – это один из самых распространенных способов улучшения жилищных условий для людей. Он может помочь улучшить финансовую ситуацию, предоставив возможность получить финансовую компенсацию за переезд в более дешевое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и процесс совершения обмена могут быть трудными для тех, кто не знаком со всеми этапами этой сделки. Ниже мы рассмотрим некоторые из вариантов обмена квартир и дадим рекомендации, как выбрать наиболее выгодный вариант.

На московском рынке жилья сориентироваться сложно – количество и структура предложений постоянно меняются. В этой ситуации необходимо учитывать массу нюансов, таких как район, близость к общественному транспорту или метро, качество конструкции и состояние квартиры, условия продажи и возможные риски. Найти хороший вариант обмена может занять годы, если у вас нет опыта обменов.

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности и может быть более или менее выгоден:

1. Обмен квартиры на загородную недвижимость. Этот вариант подойдет тем, кто устал от городской суеты. Важно, чтобы жилье находилось в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, кроме того, оно должно быть оснащено всеми необходимыми коммуникациями (отопление, газ, электричество, канализация). Если же речь идет о доме или коттедже для постоянного проживания, нужно также обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
2. Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. Люди обращаются к этому варианту обмена, когда хотят сменить район, увеличить жилплощадь или получить денежную компенсацию. Обмен проводится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
3. Обмен одной квартиры на несколько производится, как правило, по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться. Кроме того, такой обмен может быть выгодным для жильцов коммунальных квартир в центре Москвы, т.к. каждую комнату такого жилья можно обменять, даже на 2-х комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
4. Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться, чтобы улучшить условия проживания. Например, при изменении места работы или учебы, или для проживания рядом с родственниками. Обмен квартиры в центре Москвы на равной по площади в более отдаленном районе может быть выгодным для тех, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

Для московского рынка недвижимости существует специальная схема обмена квартир по trade in, которая предполагает покупку квартиры в новом доме с зачетом стоимости старой квартиры. Этот вид обмена квартир через агентство недвижимости является самым быстрым и надежным и может быть осуществлен всего за 2-3 дня.

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советские времена, также могут быть полезны на московском рынке недвижимости. Однако обменом лучше заниматься через агентства недвижимости, чтобы не попасть в ловушку к юридически нечистым сделкам. Необходимо оценить верность оформления документов и возможность совершения обмена. Также важно учесть затраты на рекламу выставленного на продажу жилья, поскольку расходы на нее могут "украсть" всю выгоду от сделки. Всю эту работу профессиональные риелторы могут выполнить гораздо быстрее и корректнее, располагая собственными базами данных и предоставляя самую полную информацию о состоянии рынка недвижимости и вариантах обмена.

Обмен жилплощадью

Обмен жилплощадью – это сделка, в процессе которой два участника обмениваются своим жильем. Такая сделка может быть совершена как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Однако, обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Сделка может быть осуществлена через договор купли-продажи (ДКП), только если все объекты жилья приватизированы.

Существуют два типа альтернативных сделок по ДКП: простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной сделке владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В большинстве случаев сделки по купле-продаже являются альтернативными, и количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир).

Важно заметить, что все ДКП должны быть подписаны одновременно, что создает определенные трудности. «Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе лучший вариант нового жилья.

Согласно экспертам недвижимости, проведение альтернативного обмена квартир позволяет снизить финансовые риски как для продавца, так и для покупателя. Обычно, квалифицированная оценка жилой недвижимости является ключевым фактором успеха в подобных сделках. Она помогает составить прогноз необходимых доплат и общую вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир

1. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора с внесением аванса покупателем.
2. Поиск новой квартиры и заключение договора с внесением аванса продавцу.
3. Сбор необходимых документов, который, как правило, поручается агентству недвижимости.
4. Юридическая экспертиза документов.
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых денежных сумм.
6. Заключение сделки, подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию.
7. Завершение сделки, изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры.

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Однако, при этом необходимо наличие третьего участника, который может быть назван "чистым покупателем" и который должен иметь достаточные средства для покупки квартиры. Это позволит продолжить проведение сделки.

При прямом обмене участники сделки рассчитываются путем взаимозачетов, однако при этом отсутствует выбор новой квартиры на рынке недвижимости. Особенно это заметно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько.

Пакет документов для обмена квартир

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт помещения, который составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• справка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• свидетельства о браке, расторжении брака и письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака (согласие требуется даже при расторгнутом браке на момент совершения сделки);
• справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние;
• нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии, например, совершеннолетние лица, которые на момент сделки проживают в этой квартире, но не являются собственниками.

Статья: Договор обмена квартир и другие документы

Обмен приватизированных квартир можно проводить на основании двух видов договоров: договора купли-продажи и договора мены.

Договор мены подразумевает, что каждая сторона обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. В случае необходимости, уточняется сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон. При заключении договора мены, стороны передают друг другу права собственности на квартиры.

Несмотря на то, что обмен квартир является распространенной практикой, далеко не всем удается провести его успешно и получить выгоду для себя. Для успешного проведения обмена квартир необходимо осознавать ситуацию на рынке недвижимости, знать правовые нюансы, иметь навыки ведения переговоров с контрагентом и уметь оформлять документы.

Фото: freepik.com