Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.
Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.
Как правило, люди, которые уже стали участниками обмена квартир с доплатой, рекомендуют новичкам начать всё с поиска квалифицированного риэлтора. Ведь проведение сделки самостоятельно - это не только поиск покупателя для своей квартиры, подбор правильного варианта, проверка документов, организация банковских расчетов, но и ряд других рисков. В среднем, ежегодно до 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Если же начинать с поиска квартиры самостоятельно, придется потратить большое количество времени, освоить огромное количество информации на разных этапах получения жилья. Нужно осуществить нелегкую работу риэлтора, юриста, оценщика, ежедневно мониторить текущие предложения на рынке, искать все возможные варианты, готовиться к тяжелым переговорам и не забывать, что почти 80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене. К тому же, экономия самостоятельных усилий здесь не принесет пользы, ведь только опытный риэлтор знает актуальные цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить, знает техники торга, способы проверки документов на квартиру, чтобы снять возможные риски. Не забывайте, что в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.
Теперь, касаемо самой сделки - обмена квартиры можно рассматривать несколькими способами:
1. Через договор мены: для начала требуется найти кого-то, кому понравится ваша квартира, а вам - его. В Москве менее 3% обменов квартир происходит через договор мены. Вам следует найти счастливчика, который мечтает жить в вашей идеальной квартире и который готов обменяться. Это может произойти либо в случае родственных обменов, либо очень редко.
2. Через договор купли-продажи: основная распространенность обменов квартир с доплатой - это альтернативная сделка, которая осуществляется посредством двух договоров купли-продажи. Это предполагает продажу вашей квартиры и покупку варианта, который вас заинтересовал (или нескольких вариантов, если вы обменяете большую квартиру на несколько меньших). Очередность действий следующая:
- Поиск подходящего для вас агентства недвижимости и консультация со специалистом.
- Получение базовой информации о возможных вариантах, шансах на сделку, размере доплаты или прочих затратах.
- Подготовка квартиры к продаже: оценка состояния, фотографирование, внесение объекта в базу данных агентства, в общие и специализированные интернет-площадки; в случае необходимости - помощь агентства в продвижении квартиры.
- Поиск покупателя, презентация квартиры, сбор, формирование и проверка документов необходимых для сделки.
- Одновременно осуществляется поиск квартиры, проверка документации на юридическую "чистоту", коммунальные долги, участие в ипотеке и т.д.
- Покупка квартиры: защита от невозврата аванса договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка, регистрация в Росреестре.
Из здесь перечисленных пунктов следует, что ваша сделка обмена квартиры может быть только частью более сложных цепочек из пяти или шести звеньев, таких как продажа вашей квартиры, ваша покупка новой квартиры через другую сделку, продажа оставшейся части первоначальных квартир и т.д. Понимая объем работ, которые должны быть выполнены агентством недвижимости, можно понять, почему их услуги имеют высокую стоимость.
Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.
Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.
Жильцы, которые проживают в трех- или четырехкомнатных квартирах, могут найти выгодное решение, обменяв свою собственность на две однокомнатные квартиры без доплаты. Однако, в большинстве случаев, при таком обмене придется смириться с потерей уровня района. Если требуется увеличить жилую площадь и сохранить или улучшить качество района, то придется доплатить. В этом случае предсказать размер доплаты очень сложно, так как условия обмена становятся гораздо сложнее. Например, если вы владеете трехкомнатной квартирой типа "хрущевка", то придется доплатить при обмене на две однокомнатные квартиры. В то же время, разница в цене между крупными квартирами и маленькими будет существенно выше, чем между однокомнатной и многокомнатной квартирой. Другими словами, продать большую квартиру будет на порядок дешевле, чем купить две меньшие, потому что однокомнатные квартиры всегда стоят значительно дороже благодаря высокой конкуренции.
При расчете своих возможностей необходимо учитывать все эти факторы.
Чтобы осуществить обмен одной большой квартиры на две меньшие, потребуется заключить три договора купли-продажи: на продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи для агентств по недвижимости, влечет за собой дополнительные расходы и, соответственно, увеличивает стоимость услуг риэлторов на 1,3-1,6% в среднем.
Фото: freepik.com